Comment je déclare mes revenus fonciers ?
1 – Assurez-vous préalablement que vos loyers entrent bien dans la catégorie des revenus fonciers. A ce titre, il faut rappeler que la location meublée relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. La location meublée peut s’avérer plus intéressante que la location nue qui relève des revenus fonciers.
2 – Il existe deux régimes d’imposition :
- le régime du micro-foncier : ce régime consiste à déclarer vos loyers encaissés (portés dans la case 4BE de la déclaration des revenus 2042). Attention, il s’agit de tous les loyers même s’ils concernent des immeubles ou logements différents. Ce régime vous permettra de bénéficier d’une déduction forfaitaire et automatique de 30 % sur vos loyers. Le revenu foncier net soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu correspondra donc à la totalité de vos loyers après application de l’abattement de 30%. Le micro-foncier est réservé aux personnes dont les loyers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 €. Ce régime a l’avantage d’être le plus simple au niveau des formalités à accomplir mais pas nécessairement le plus avantageux. Le taux des charges doit être examiné pour connaître l’opportunité d’opter pour le régime réel.
- le régime réel : ce régime s’applique de plein droit si vos loyers bruts annuels excédent 15 000 € annuel. Par ailleurs, si vous relevez du micro-foncier, vous pouvez opter pour le régime réel. L’option a une durée de 3 ans. Le régime réel consiste à déclarer vos recettes (ce sont les loyers) et vos charges qui sont limitativement énumérées par le code général des impôts. La déclaration à remplir est la n° 2044 ou la déclaration 2072 si vous détenez l’immeuble au travers d’une société civile immobilière (SCI). Les principales charges déductibles sont les frais d’agence immobilière, les frais pour litige (huissier, honoraires d’avocat,..), la taxe foncière, les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, les intérêts des prêts (pour l’acquisition ou la construction de l’immeuble), les primes d’assurances (propriétaire non occupant).
Précision : si vous avez mis la taxe foncière à la charge de votre locataire, cette taxe devra être intégrée dans les recettes imposables car il s’agit d’une charge de propriété qui sera considérée comme un supplément de loyer (la charge est ainsi neutralisée).
Comment sont contrôlés les revenus fonciers ?
Les revenus fonciers font l’objet de contrôles réguliers de la part des services des impôts des particuliers (SIP). Le contrôle est d’autant plus probable que votre dossier est dit à fort enjeu, c’est à dire que le montant des revenus implique un taux d’imposition effectif important et, en conséquence, des rehaussements potentiels significatifs.
Le contrôle est la plupart du temps effectué du bureau par l’agent ou le contrôleur des finances publiques en charge de votre dossier. Il s’agit d’un contrôle dit sur pièces (qui se distingue du contrôle sur place effectué par l’inspecteur des finances publiques à l’occasion d’une vérification de comptabilité ou d’un ESFP).
Le contrôle va débuter par une demande d’information par laquelle l’agent va vous demander, par exemple, de lui fournir les factures de travaux passées en déduction. Inutile de préciser qu’à défaut de fournir les documents, l’agent procédera aux rectifications de votre revenu foncier et, par suite, à la mise en recouvrement d’une imposition supplémentaire majorée par les intérêts de retard et pénalités s’il y a lieu (10%, ou 40% ou 80%…).
Une fois les documents fournis, l’agent va procéder à l’examen de ces derniers pour analyser la déductibilité des charges.
Pour ce faire, l’agent va vérifier que les charges ont bien été payées au cours de l’année de déduction par le propriétaire du logement, que les factures sont bien libellées au nom du propriétaire et qu’elles concernent l’immeuble donné en location.
Dans un second temps, s’agissant de factures de travaux, l’agent va vérifier, au vu des mentions sur les factures, qu’il s’agit de travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration à l’exclusion de toute construction, reconstruction, agrandissement.
Bien entendu, la qualification des travaux (réparation ou reconstruction) va être étayée par le recoupement d’informations externes.
Si vous avez déposé un permis de construire afin de relever une maison d’un étage, l’administration en aura connaissance et pourra sans se voir contredire que les travaux réalisés ne sont pas déductibles.
La principale difficulté et source de litige naît lorsqu’un ensemble de travaux de différents corps de métiers est réalisé sur la maison. L’administration va apprécier la nature des travaux et considérer généralement qu’il s’agit de travaux équivalent à une reconstruction. Ce qui n’est pas systématiquement le cas.