En substance : L’administration modifie sa doctrine et cesse de présumer l’intention spéculative lorsque le caractère habituel des opérations est établi.
En principe, les profits dégagés par les particuliers en cas de vente immobilière relèvent du régime fiscal des plus-values des particuliers.
Cependant, ces mêmes profits réalisés par les marchands de biens et assimilés tels que visés à l’article 35-I-1° du CGI (donc par détermination de la loi) sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
En effet, en application de l’article 35-I-1° du CGI, repris par la doctrine administrative au BOI-BIC-CHAMP-20-10-10, sont considérées comme marchands de biens les personnes qui, habituellement, achètent en leur nom en vue de les revendre des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent en vue de les revendre des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés.
La doctrine prévoit ainsi que pour que les dispositions du 1° du I de l’article 35 du CGI soient applicables, trois conditions doivent être simultanément remplies :
– les opérations doivent être habituelles et les achats ou les souscriptions doivent avoir été effectués avec l’intention de revendre ;
– elles doivent consister en achats (ou souscriptions) suivis de ventes ;
– et porter sur les biens limitativement énumérés par le 1° du I de l’article 35 du CGI : immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières.
Ainsi, toutes personnes remplissant les critères précités pourront être qualifiées de marchand de biens par l’administration fiscale.
L’administration effectue régulièrement des contrôles fiscaux qui ont pour objet la requalification en marchand de biens de contribuables particuliers qui se livrent à ce type d’opération ; contribuable qui a conscience ou non de réaliser une activité professionnelle dépassant la simple gestion patrimoniale.
Notion d’habitude :
Selon la doctrine administrative, la notion d’habitude résulte soit de la pluralité des ventes réalisées dans le cadre d’une même opération, soit de l’activité passée ou présente du cédant.
Il est évident que si celui-ci est un promoteur-constructeur, l’administration démontrera la notion d’habitude qui est sous-jacente à la profession exercée.
Intention spéculative :
La DGFIP a modifié sa doctrine le 4 janvier 2017, date jusqu’à laquelle elle considérait que lorsque le caractère habituel des opérations est établi, l’intention spéculative du cédant est toujours présumée.
C’est donc à lui qu’il appartient d’apporter tous les éléments de preuve susceptibles de faire échec à cette présomption. Sauf circonstances exceptionnelles, cette preuve paraît difficile à établir : il existe, en effet, un lien direct entre les notions d’habitude et d’intention spéculative.
L’administration, de son propre aveu, posait ainsi une présomption quasi-irréfragable.
Dès lors qu’elle démontrait une répétition des opérations de ventes, l’intention spéculative était présumée. La charge de la preuve était alors renversée et il incombait au contribuable de présenter tous justificatifs permettant de faire tomber cette présomption.
Or, cette manière de voir était particulièrement sévère et ne correspondait pas à la réalité des situations.
La jurisprudence étant unanimement de plus en plus critique sur cette présomption, l’administration la supprimer à compter du 4 janvier 2017.
On ne peut que se réjouir de cet acquiescement.
Par ailleurs, l’administration a confirmé cette suppression dans la mise à jour de sa doctrine du 7 JUIN 2017 portant sur les profits de construction réalisés par les personnes physiques (BOI-BIC-CHAMP-20-40-10).
L’intention de vendre tirée du caractère habituel des opérations de cessions d’immeubles construits depuis de nombreuses années est supprimée.
Par conséquent, il appartiendra à l’administration de faire la démonstration de l’intention spéculative.